房地产变现价格评估刍议
一、房地产变现价格评估的市场需求
估价师在日常的房地产估价业务中时常会遇到委托方要求评估房地产变现价格的情形，这通常是由于以房抵债、企业破产清算、抵押物处置、房地产纠纷仲裁等原因引起的。
上述估价项目中的委估对象因带有程度不同的短期变现、强制处分的性质，所以房地产变现价格一般会有别于正常市场交易条件下的房地产转让价格，有时两者的差异还十分巨大。这种价格差异是由房地产变现性差的本质特点所决定的。正因为两种价格差异的客观存在，当事人在作此类委托时，常会要求估价师评估房地产的变现价格而非公开市场价值。这种要求应该说是完全合理的，估价业理应就此为社会提供优质的服务。
二、房地产变现价格评估的难点分析
对此类委托估价师往往处境尴尬，因接受委托后的最终评估结果不是简单评定一个正常市价了事，而是将市价武断地打一定折扣作为变现价格。这样的估价显然缺乏说服力，也难令当事人满意。仔细研究后我们发现估价师的困难主要源自以下两个方面：
首先，他得廓清究竟什么是房地产变现价格?
其实，变现价格概念本身是相当含混的。同一宗房地产因变现期不同，其市场实现价格也可能会有很大的不同。比如一套尚处于正常销售期的办公房，六个月内的变现价格也许就等同于其正常的市场价格；而一个月内的变现价格则通常要明显低于市价；若进而要求它在一周内变现，则其最终的市场实现价格也许会超乎寻常的低。正因为变现价格本身难以明晰界定，所以作为国家标准的《房地产估价规范》中只有房地产公开市场价值、房地产转让价格、房地产租赁价格、房地产抵押价值、房地产保险价值、房地产拍卖底价等多种房地产价值或价格类型，却唯独不见“变现价格”的提法。
但这只是问题的一个方面。另一方面，估价业显然不能置市场的普遍需求于不顾、拒绝委托方因某些特殊目的提出的评估房地产变现价格的合理要求。我们要避免的只是对变现期长短不作区分的变现价格的含混层面，而不应是变现价格本身。因此，估价师在接受评估房地产变现价格的估价业务时，尚需让委托方明确具体的变现期。
其次，更为本质、也更为棘手的问题是，即使在变现期明确后，估价师又有何符合逻辑的估价方法、有章可循的法规依据去评估房地产的变现价格呢?
就估计方法中的成本法而言，如果说房地产的正常市场价格主要取决于效用、而非成本费用的话，那么房地产的变现价格与该宗房地产开发成本的关联性则更形松散。这只要从大量长期空置的商品房最终不得不以其开发成本的二、三折变现的事实中便可见一斑。因此，试图以成本法评估房地产变现价格无异于方枘圆凿，难对上号。
而收益法是将房地产视作一种投资工具，以其未来收益的现在等价值去评定房地产的正常市场价格。作为需要在短时期内强制变现的房地产，显然只是一种物业“处理品”，购买“处理品”的投资收益、投资风险应与正常房地产投资有较大区别，从而严重影响年纯收益与资本化率的取值，而我们知道后两者是用收益法测算房地产价格的基础。由此可见，适用于评估正常房地产投资的收益法也难以担当评估房地产变现价格的重任。
如此，三大估价方法中只剩市场比较法了。照说，一宗房地产变现价格的高低最终是由该房地产变现期内的市场供求状况所决定，因此在理论上市场比较法应该是评估房地产变现价格的理想方法。但在实践中却全然缺乏可行性，估价师面对此类估价项目十之八九找不到合适的成交案例。相对于目前比比皆是的正常市场条件下的房地产买卖行为，这类短期内强制处分的房地产交易实例毕竟少之又少。所以想让估价师用市场比较法去直接评估房地产变现价格是勉为其难了。当然，在形式上估价师可以对正常市价通过作交易情况修正来得到变现价格，问题是如何把变现价应低于市场价的感性认识用一个精确的修正系数去加以量化?如仅凭未必可靠的经验，主观地给出一个折让率，则显然人为色彩过于浓厚，修正结果既缺乏科学性和说服力，更缺乏规范或标准的法定依据，往往会遭到当事人的质疑。所以我们认为这种貌似尊重市场、实质市场依据并不充分的评估方法在房地产变现价格评估中并不可取。
三、借鉴房地产抵押价值评估思路的障碍
既然几种估价方法本身对房地产变现价格均难准确把握，那么估价业对此类项目是否可以绕过这一价格类型、只向委托方提供标的物的正常市场价格呢?这一思路与房地产抵押价值评估不谋而合。
按理，房地产抵押价值无论在概念上还是在价值大小上都与房地产正常市场价格有所不同，但《房地产估价规范》规定“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。”实践证明，房地产抵押价值的这一评估方式是成功的，能为社会各方所接受。
但令人遗憾的是，当我们为房地产变现价格的评估委托也提供正常市场价格的评估结果，即便在估价报告中就短期变现因素对市场价格的影响给予必要说明，仍不能令委托方满意。那么为什么在房地产抵押价值评估中行得通的处置方式，在房地产变现价格评估中会运作不畅呢?这是由于两类委托的估价目的不同，估价报告的用途不同，估价结果的精度要求也不同。
房地产抵押价值评估的目的是用以确定抵押物价值， 由于标的房地产只是用来为债务提供担保，并未真正发生房地产的转移占有，所以评估结果并不是房地产的转让价格。当债务人不能履行债务时，抵押权人不是以评估价值偿债，而是将抵押物变卖，从所得价款中优先受偿。此外，债权上还可通过设定抵押率的率值大小来进一步控制借贷风险，与此同时也在一定程度上控制了评估风险。以上房地产抵押交易的种种特点决定了当事人双方对房地产抵押价值的评估结果都不是那么斤斤计较，所以对估价报告中提供的房地产正常市场价格认同度甚高。
反之，在以房抵债、企业破产清算、抵押物处置、房地产纠纷仲裁等经济活动中，房地产或其货币等价物的权属将发生转移，而且很多时候这种被转移权属的价值大小就依据估价师的评估报告确定。所以，房地产的变现价格的评估结果和当事人的切身经济利益密切相关，有关各方自然会对评估依据、测算过程和最终结果锱铢必较。委托人一般都预期房地产的变现处理价应明显低于市价，但若估价师对此类项目仍比照房地产抵押价值评估，也只给出委估物的正常市场价格，而对短期变现因素对价格的影响仅仅在估价报告中作简短的定性说明，那么这样的估价产品很难为人接受。这一情形就像消费者要上市场买白菜，最终却只得萝卜一样令人失望。
四、关于房地产变现价格评估的一点建议
那么估价业究竟该如何直面这类有一定市场需求的估价委托呢?这是一个值得探讨的课题。在我们看来，一宗房地产的变现价格是在考虑短期变现因素影响后对其正常市场价格所作的一定程度的价值折让，因此房地产变现价格评估仍应以公开市场价值标准为基础。由于估价师对房地产公开市场价值的评估应是驾轻就熟的事，所以房地产变现价格评估的全部困难几平都集中在因短期变现因素引起的价值折让率的确定方式和取值大小上了。这种方式和率值的确定，应具有足够的说服力，能经得起各方面当事人的推敲和质询。但事实上业界恐怕很难找到一个既有充分理论依据、又具实际可操作性的折让率测算公式。在目前尚无权威的明确规定以前，正常市场价格折让值大小的评定只能另觅变通途径。
笔者建议，估价师可在评定标的物正常市场价格的基础上，根据他对彼时彼地类房地产市场需求状况的理解，就短期变现折让值提出初步建议，并以此通报和征询利益有关当事人，对双方的分歧和异议居间协调，以求取得各方共识。这“共识”便应是出现在估价报告中的标的房地产变现价格的最终评估结果。虽然这种做法对估价师的专业评估职责而言，似乎有“异化”之嫌，但请记住，房地产估价本来就是一个中介行业，估价师在此只是就标的房地产变现价格在当事人间寻求均衡，以便为他的最终评估结果找到充分的市场依据。因此，估价师职能的上述延伸并未十分离谱。当然，具有利害冲突的双方未必总能就标的房地产的变现价格达成共识，这时只能由完全市场化的方式——拍卖——来确定它的变现价格了。
