房地产业基金时代来临

陶长高

　　近几年，中国房地产商们风光无限，在各类财富榜上谱写着财富增长的神话，但随着中国房地产调控政策的相继出台，房地产业再造的历史即将开始，房地产业也必将随之进入新的发展时代。 随着政府关于土地、信贷各种政策规定的出台以及市场化的推进，房地产商资金压力会越来越大，高额的拍卖保证金和严格的付款要求迫使房地产企业由过去热衷的“关系竞争”迅速进入到“资本竞争”的新阶段。


　　因此，我们现在需要思考的是，在土地所带来的暴利时代结束之后、市场集中度不断提高的阶段中，房地产业可持续发展最为核心的要素是什么？从成熟国家的发展历程来看，房地产业的发展经历了三个阶段。第一阶段以房地产开发为主。在这一阶段，开发商和投资商是一个主体，房地产的资金支持主要来自于银行。当房地产业发展到一定规模后，暴露出来的问题是开发商的实力有限，银行业的经营风险也在增加，发展受到很大的制约。第二阶段是以房地产投资管理公司或房地产基金为核心的房地产投资为主。在这一阶段，开发商的分工开始细化，既有投资商、开发商，还有经营商、投资管理公司与基金等，房地产证券化现象比较普遍，资金量明显放大。而第三阶段则是房地产证券化为核心的阶段。证券化的结果使房地产变成了全民投资的产业，大量资金流向资本市场，再通过资本市场流向房地产市场。由此看来，在不同的阶段，房地产业的可持续发展都离不开金融的有效支持。


　　而就当前中国的实际情况来看，目前还处于发展的第一阶段。全国房地产业银行信贷依赖水平在50％左右，并且部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖度已超过80％。中国这种房地产融资体系的缺陷集中表现在风险收益机制的不匹配。这样的一个融资体系势必会影响到我国房地产业的资金循环，从而导致我国房地产资金支持体系极为脆弱，最终影响到我国房地产业的可持续发展。因此，房地产业要实现可持续发展，是否拥有自己的金融平台就显得至关重要了。而房地产基金的引入可以说是恰逢其时。从国外的经验来看，房地产基金的引入对房地产业的发展会起到积极的促进作用。


　　第一，能有效地抑制和防范房地产市场泡沫经济的产生。世界各国的实践证明，房地产泡沫经济产生的主要原因在于地产信贷对房地产投资的过度支持。而从房地产信贷对房地产投资过度支持发生的可能性看，则与房地产信贷资金提供者的信贷扩张能力成正比，房地产信贷资金提供者的信贷扩张越强，则导致房地产信贷对房地产投资过度支持的可能越大。反之亦然。从这一角度看，房地产基金的引入，对于防范和抑制房地产泡沫经济的产生具有十分重要的意义。


　　第二，有利于降低金融风险，促进金融效率的提高。在我国，房地产信贷业务一直存在着资金来源的短期性和资金运用的长期性之间的矛盾，增加了银行的流动性风险，使银行极易陷入资金周转不畅和收支难以平衡的困境。而房地产基金的引入，一方面将降低银行的经营风险，另一方面由于基金制度的特点，将有利于分散整个金融体系的存量风险。


　　第三，促成房地产投资的理性化发展。对开发商来说，如果融资对象是银行，那么遇到资金困难时还可能申请追加贷款以保证项目顺利开发，待销售后还本付息；但融资对象如果是房地产基金，开发商就不可能得到追加融资。这无形中给予开发商形成压力，也有利于形成房地产开发商的优胜劣汰机制。


　　目前我国房地产业发展正处于从第一阶段向第二阶段的过渡时期。可以预见的是，房地产基金和投资商将成为未来的两种主流业态。按照中国目前房地产市场存量及未来的发展潜力，只要政策许可及相关法律法规的配合，未来中国房地产基金从数量上和管理的资产规模上达到美国目前的水平是完全可能的，中国房地产业将会迅速进入基金时代。


　　（作者单位：中国人民大学）