大白兔 2008-5-28 18:01
高息必然导致萧条
随着全国范围内房产销量放缓，银行不断收缩信贷，房地产行业资金压力加大，融资问题成为今后房地产商面临的最大难题，资金短缺是关键。手边缺乏材料，但从房地产上市公司来看，2007年房地产行业资产负债率达到68.7%，同比增加了3.3个百分比点，为所有行业增长之最。其中有27家房地产公司超过了业内公认的70%的警戒线。从负债结构来看，流动负债增加明显，在总负债中的比重上升。2007年房地产行业平均流动负债比率为77.4%，万科A为73.7%，保利地产为67.4%，金地集团为66.4%，陆家嘴、泛海建设等流动负债比率更是高达95%左右。流动负债上升，无疑是短期偿债压力过大（资料来自F10，见注）但不要忘记他们都是高负债的艺术家。
但艺术家很难承受资金成本的高压。一个可资佐证的例子是房地产行业委托贷款利率水平的提高。5月21日，香溢融通发布公告，公司拟将自有资金1亿元委托浦发银行宁波分行贷款给嘉兴市广源房地产开发有限公司，贷款期限1年，年利率18%。目前，我国1~3年中长期贷款年利率为7.56%。东方通信也与有关方面签署了委托贷款协议，贷款年利率同样是18%（资料来自F10）。在今年春节以前，委托贷款利率尚在12%以下。既说明了社会资金成本的上升，也反映了社会资金链的紧张。这个利率已经回到历史房地产高息初萌时代，形成高额息差，仅吃息差就远比地产资金消耗的回报高很多，并且速度快，空间大，资源占用少。如果没有投资惯性，加地价，搞房地产就划不来。而银行为减少不良贷款的核销，就要剥夺地产带来爆利的额度，资金成本高企，地价不降，导致房地产开发经营必然具有高投机的运作成分，高息必然导致投机，不知收敛很容易遭受风险。这是由房地产运作本质是资金运作；房地产开发本质是资金开发；房地产企业本质是资金堆积企业决定的，资金是命脉，在我眼里所有的建筑立方体都是资金立方，所有的平立剖都是资金三维变化。在高息时代销售回笼很重要，资产抵押质押则更重要，拿着大把的地拼命找钱，一天到晚找钱，总不够，资金缺口好像永远补不上，项目潜藏的巨大利润却又引导开发商不顾缺口危险继续压地直到弹尽粮绝，而且听不进所有的包括自己的忠告。如果你命好，胆小，不堪承受资金的压力，后备土地资源匮乏，就恭喜你了，如同当年的王石，老天保佑他成了绝代顽石。最近因他网上闹地震，地产界本来名声就不太好，这次地震捐助本是一次自我救赎的机会，而且震灾之后还要……
